Por Leovari · Actualizado el 26 de octubre de 2026
Una villa de obra nueva en Marbella es una casa en la que no ha vivido nadie, vendida por primera vez por su constructor. Una villa reconstruida es una casa antigua que se reduce a su estructura y se reconstruye por completo. Una villa reformada se actualiza y conserva algunas paredes, instalaciones o superficies. Estos tres términos describen la vivienda. Sobre plano indica cuándo se compra: antes de que la casa esté terminada. Los Naranjos Hill Club es una vivienda de obra nueva que se ofrece sobre plano.
A continuación explicamos cada término con palabras sencillas, qué observar y pedir, y la tabla oficial que desglosa las viviendas por antigüedad. Son etiquetas de uso común. Ninguna indica qué licencias tiene una vivienda, cómo está inscrita o cómo tributa, y esta guía no trata las licencias, las garantías, las fases de pago ni los impuestos. Un abogado español puede responder a esas preguntas.
Publicamos viviendas que encajan con estos términos. Dos ejemplos son Villa Margarita, en la Milla de Oro, una villa reconstruida, y Los Naranjos Hill Club, en Nueva Andalucía, una vivienda de obra nueva que se ofrece sobre plano. Por eso citamos nuestras propias páginas e indicamos la fuente y la fecha de cada cifra.
¿Qué significan estas palabras?
No encontramos una definición oficial de «reconstruida», por lo que esa fila recoge nuestra propia descripción. Las definiciones que encontramos para «nueva» se refieren a la venta, no a la construcción. El Instituto Nacional de Estadística (INE) considera nueva una vivienda cuando la primera venta que consta en la escritura se realiza normalmente del constructor al primer comprador; en las ventas posteriores, la considera de segunda mano. La norma de Idealista para anunciar una vivienda como «obra nueva» sigue el mismo criterio: primera venta del constructor a un comprador. Según estos criterios, lo que cuenta es la venta, independientemente de las obras realizadas. No nos corresponde decidir cómo se clasifica una vivienda reconstruida. Para la compra sobre plano, Consumo Responde, el servicio de atención al consumidor de la Junta de Andalucía, describe el caso más sencillo como una vivienda que «todavía no está construida».
| Palabra | ¿Describe la vivienda o cuándo se compra? | En palabras sencillas (nuestra descripción) | Qué puede comprobar |
|---|---|---|---|
| Obra nueva | Qué es la vivienda | Construida desde cero, nunca habitada y vendida por primera vez por su constructor. No se conserva ningún elemento de una vivienda anterior. | Los planos, la parcela en su estado actual y la fase de la obra en el momento de la visita. |
| Reconstruida | Qué es la vivienda | Una casa antigua que se reduce a su estructura y se reconstruye por completo. Se conservan la estructura y la superficie ocupada por la casa original, y todo lo que se construye sobre ellas es nuevo. | Fotos de antes de la obra, una lista de lo nuevo y lo que se mantuvo |
| Reformada | Qué es la vivienda | Una casa antigua que se actualiza en lugar de reconstruirse. Se conservan algunas paredes, instalaciones o superficies. | Una lista habitación por habitación de lo que se cambió y lo que se mantuvo |
| Sobre plano | Cuándo se compra | Se compra antes de que la vivienda esté terminada. Puede ser de obra nueva o reconstruida. | Lo que hay hoy en la parcela en comparación con los planos, qué está ya fijado y qué sigue abierto a cambios. |
No existe un límite oficial entre «reconstruida» y «reformada», y el vendedor puede usar una u otra etiqueta. La lista de comprobación siguiente permite distinguirlas.
¿Qué dicen nuestras dos páginas?
Citamos nuestras propias páginas, consultadas el 26 de octubre de 2026.
| Vivienda | Término utilizado en nuestra página | Lo que dice la página | Entrega | Superficie construida |
|---|---|---|---|---|
| Villa Margarita, Golden Mile | Reconstruida | «La villa se redujo a su estructura y se reconstruyó por completo. Paredes, instalaciones y superficies: todo nuevo y con el mismo nivel de calidad». La página añade: «Lo que hoy se ve no es una reforma de la antigua casa. Se trata de una casa nueva, construida a mano sobre la misma superficie que ocupaba en la Milla de Oro». | Q1 2027 | 1.064 m², contando los espacios interiores y las terrazas al 50 %. Piscina excluida. |
| Los Naranjos Hill Club, Nueva Andalucía | Obra nueva, ofrecida sobre plano | «Villa Los Naranjos es una vivienda de obra nueva que se desarrolla bajo una misma dirección, desde el proyecto arquitectónico hasta la vivienda terminada». Y: «Se ofrece sobre plano, con la estructura y el diseño ya definidos. Los acabados, los materiales y los detalles aún pueden adaptarse a su gusto». | T3 de 2027 | 586 m², contando los espacios interiores, el garaje y las terrazas al 50 %. Piscina excluida. |
Villa Margarita aún no está terminada y nuestra página la describe como reconstruida y en la fase final de obra. No utiliza la expresión «sobre plano». Si quiere saber en qué fase se encuentra hoy, pregúntenos.
El cómputo de la superficie construida varía de un vendedor a otro; por eso lo indicamos. Para conocer el método, lea cuánto cuesta una villa en Marbella. cuánto cuesta una villa en Marbella.
¿Qué puede observar y pedir?
Son preguntas sobre lo que puede ver. No sustituyen la revisión del contrato, la licencia y el registro por parte de un abogado. Las fotos y los planos no acreditan la situación jurídica de la vivienda.
Si la vivienda es de obra nueva o se ofrece sobre plano
- Pida visitar la obra con alguien por parte del vendedor y compare las estancias con el plano que le entregaron.
- Pida fotos fechadas de cada fase, si el vendedor las tiene, y pregunte dónde se tomaron.
- Pregunte qué está ya fijado, qué sigue abierto a cambios y hasta cuándo. En nuestra página de Los Naranjos, la estructura y el diseño están definidos y los acabados todavía pueden elegirse.
- Ask for the completion date as a quarter. Our pages publish the quarter: Q3 2027 and Q1 2027.
Si se trata de una vivienda reconstruida
- Pida una lista de lo nuevo, estancia por estancia: paredes, cubierta, ventanas, instalación eléctrica, fontanería, piscina y superficies.
- Pida fotos fechadas de la vivienda antes de la obra y compare el perímetro de la casa original con el de la construcción actual.
- Pregunte qué se conservó. Si la respuesta es «la estructura», pregunte qué incluye esa estructura.
- Pregunte si la casa original y la nueva tienen la misma superficie construida y cómo se calculó en cada caso.
¿Qué dice la tabla oficial sobre las viviendas más nuevas y las más antiguas?
El Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible publica valores tasados de vivienda libre por municipio, desglosados por la antigüedad del edificio. Para Marbella, en el segundo trimestre de 2026, muestra 5.955 € por m² para viviendas de hasta cinco años, a partir de 79 tasaciones, y 4.477 € por m² para viviendas de mayor antigüedad, a partir de 669 tasaciones: el valor del grupo de menor antigüedad es aproximadamente un 33 % superior al del más antiguo (cálculo propio). El grupo de menor antigüedad es pequeño, la tabla no separa casas y pisos, y los valores son valores tasados, no precios de venta. Los precios siguen el formato europeo: 5.955 € significa cinco mil novecientos cincuenta y cinco euros. La comparación completa está en cuánto cuesta una villa en Marbella. cuánto cuesta una villa en Marbella.
La tabla no define la antigüedad ni menciona las viviendas reformadas o reconstruidas, por lo que no podemos saber en qué columna se incluiría una villa reconstruida. Por eso le pedimos que solicite la lista anterior y que no se fíe solo de una etiqueta.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre obra nueva y sobre plano?
En nuestra descripción, obra nueva define la vivienda: construida desde cero, nunca habitada y vendida por primera vez por su constructor. Sobre plano describe la venta: se compra antes de que la vivienda esté terminada. Una vivienda de obra nueva puede comprarse sobre plano, parcialmente construida o terminada.
¿Es una villa reconstruida obra nueva?
No solo por las palabras. No encontramos ninguna definición oficial de reconstrucción. Los criterios de “nuevo” que encontramos (INE y Idealista) se refieren a la venta, a una primera venta realizada por el constructor. No se especifica cómo se contabiliza una casa reconstruida. En nuestras páginas Villa Margarita se llama reconstrucción: se ha llevado de vuelta a su estructura y se ha reconstruido completamente, y en la página se dice “es nueva” en cuanto a su superficie. Pregúntese qué partes son nuevas.
¿Puede una villa reconstruida ofrecerse sobre plano?
Yes, in our wording. Off plan is about when you buy, so a rebuilt villa can be offered before the work is complete. Villa Margarita is rebuilt, completion Q1 2027. Los Naranjos Hill Club is a new build offered off plan, completion Q3 2027.
¿Qué debería pedir ver antes de comprar una villa sin terminar?
El plano comparado con el estado real de la obra, fotos fechadas de cada fase si el vendedor las tiene, qué está ya fijado y qué sigue abierto, y el trimestre de finalización. La lista anterior recoge cada pregunta.
¿Son las viviendas más nuevas más caras por metro cuadrado que las más antiguas?
En la tabla del Ministerio para el segundo trimestre de 2026, las viviendas de Marbella hasta cinco años de antigüedad se valoraron aproximadamente un 33% más que las más antiguas: 5.955 € por m² frente a 4.477 €. Este es un promedio para todas las viviendas del Marbella mercado libre, tanto de casas como de pisos, y el grupo más reciente es pequeño. No se indica qué cuesta una villa nueva o reconstruida en una zona determinada. Para conocer los precios por zona, consulte qué zona de Marbella elegir para comprar una villa.
¿Qué incluye la "superficie construida"?
Depende del vendedor. Nuestras páginas lo indican: Villa Margarita Los Naranjos Hill Club cuenta los espacios interiores y las terrazas en 50%, y los espacios interiores, el garaje y las terrazas en 50%, excluyendo la piscina en ambos casos. ¿Cuánto Marbella cuesta una villa? explica por qué esto importa al comparar los precios por m².
El siguiente paso
Si está comparando una villa de obra nueva con una reconstruida, envíenos la vivienda que está considerando y repasaremos con usted las preguntas anteriores. Si ninguna de nuestras viviendas encaja, se lo diremos. Los planos y el estado actual de la obra de Villa Margarita o de Los Naranjos Hill Club están disponibles por WhatsApp, y las visitas privadas son con cita previa.
WhatsApp: https://wa.me/message/YPDLXULXJLQ6E1
Leovari
Oficina inmobiliaria privada, Marbella
Ver también: todas las viviendas que publicamos, nuestras otras guías, contacto.
Fuentes
Todas las fuentes se consultaron el 26 de octubre de 2026.
- leovari.com: https://leovari.com/villa-margarita/ , https://leovari.com/los-naranjos-hill-club/
- Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, Boletín estadístico en línea, “Valor tasado de la vivienda”, tabla 4, segundo trimestre de 2026, Marbella (archivo guardado por última vez el 15 de septiembre de 2026): https://apps.fomento.gob.es/BoletinOnline2/?nivel=2&orden=35000000
- INE, Índice de Precios de Vivienda, base 2025, metodología, junio de 2026, glosario, página 30: https://www.ine.es/daco/daco42/ipv/metodologia2025.pdf
- Centro de ayuda de Idealista, “¿Por qué no puedes anunciar tu inmueble como nuevo o de obra nueva?”: https://www.idealista.com/ayuda/articulos/por-que-no-puedes-anunciar-tu-inmueble-como-nuevo-o-de-obra-nueva/
- Consumo Responde, Junta de Andalucía, “Recomendaciones sobre la compra de viviendas”: https://www.consumoresponde.es/art%C3%ADculos/recomendaciones_sobre_la_compra_de_viviendas