Door Leovari · Bijgewerkt op 26 oktober 2026
Een nieuwbouwvilla in Marbella is een huis waarin nog niemand heeft gewoond en dat voor het eerst wordt verkocht door de bouwer. Een herbouwde villa is een ouder huis dat tot op de draagconstructie is gestript en volledig is herbouwd. Een gerenoveerde villa is opgefrist, waarbij een deel van de muren, de installaties of de afwerking is behouden. Die drie woorden zeggen wat het huis is. Off plan zegt wanneer u koopt: voordat het huis af is. Los Naranjos Hill Club is nieuwbouw die off plan wordt aangeboden.
Hieronder leggen we elk begrip in gewone taal uit, leest u wat u kunt bekijken en opvragen en vindt u de officiële tabel die woningen naar leeftijd indeelt. Dit zijn omschrijvingen in gewone taal. Ze zeggen niets over welke vergunningen voor een huis zijn verleend, hoe het is ingeschreven of hoe het wordt belast. Deze gids behandelt geen vergunningen, garanties, betalingen in fasen of belastingen. Die vragen beantwoordt een Spaanse advocaat.
Wij tonen woningen die onder deze omschrijvingen vallen. Twee daarvan zijn Villa Margarita aan de Golden Mile, die herbouwd is, en Los Naranjos Hill Club in Nueva Andalucía, nieuwbouw die off plan wordt aangeboden. Daarom citeren we onze eigen pagina’s en noemen we bij elk cijfer de bron en de datum.
Nieuwbouw kopen in Spanje: wat betekenen de woorden?
We hebben geen officiële definitie van “herbouwd” gevonden, dus die rij bevat onze eigen omschrijving. De definities die we voor “nieuw” vonden, gaan over de verkoop, niet over het gebouw. Het Spaanse statistiekbureau (INE) merkt een woning als nieuw aan wanneer de koopakte betrekking heeft op een eerste verkoop, doorgaans van de bouwer aan de eerste koper. Bij een volgende verkoop geldt de woning als tweedehands. De advertentieregel van Idealista voor “obra nueva” is dezelfde: de eerste verkoop, van de bouwer aan een koper. Volgens die criteria telt de verkoop, welke werkzaamheden er ook zijn uitgevoerd. Hoe een herbouwd huis wordt ingedeeld, is niet aan ons om te bepalen. Voor off plan beschrijft Consumo Responde, de consumentendienst van de Junta de Andalucía, het eenvoudigste geval: een woning die “todavía no está construida” (nog niet gebouwd is).
| Woord | Beschrijft het de woning of het koopmoment? | In gewone taal (onze formulering) | Wat u kunt controleren |
|---|---|---|---|
| Nieuwbouw | Wat het is | Volledig nieuw gebouwd, nooit bewoond en voor het eerst verkocht door de bouwer. Er blijft niets van een ouder huis bewaard. | De plannen, het perceel zoals het er nu bij ligt, en de bouwfase op het moment van uw bezoek |
| Herbouwd | Wat het is | Een ouder huis dat tot op de draagconstructie is gestript en volledig is herbouwd. De constructie en het grondvlak van het oude huis blijven behouden, en alles wat daarop is gebouwd, is nieuw. | Foto’s van vóór de werkzaamheden en een lijst van wat nieuw is en wat behouden is |
| Gerenoveerd | Wat het is | Een ouder huis dat is opgefrist en niet volledig opnieuw is opgebouwd. Een deel van de muren, de installaties of de afwerking blijft behouden. | Een lijst per kamer van wat is veranderd en wat is behouden |
| Off plan | Wanneer u koopt | U koopt voordat het huis af is. Het huis kan nieuwbouw zijn of herbouwd. | Wat er vandaag op de bouwplaats staat, vergeleken met de plannen, en wat al vaststaat en wat nog openstaat |
Er is geen officiële grens tussen herbouwd en gerenoveerd. Een verkoper kan een woning als het een of het ander omschrijven. Met de checklist hieronder ziet u het verschil.
Wat zeggen onze twee pagina’s?
We citeren onze eigen pagina’s, geraadpleegd op 26 oktober 2026.
| home | Woord op onze pagina | Wat de pagina zegt | Oplevering | Bebouwde oppervlakte |
|---|---|---|---|---|
| Villa Margarita, Golden Mile | Herbouwd | “De villa is tot op de draagconstructie gestript en volledig herbouwd. Muren, installaties en afwerking zijn allemaal nieuw en voldoen aan dezelfde kwaliteitseisen.” De pagina voegt toe: “Wat er nu staat, is geen renovatie van het oude huis. Het is een nieuw huis, met de hand opgebouwd binnen de bestaande contouren aan de Golden Mile.” | Q1 2027 | 1.064 m²: de binnenruimtes tellen mee en de terrassen voor 50%. Zwembad niet meegeteld. |
| Los Naranjos Hill Club, Nueva Andalucía | Nieuwbouw, off plan aangeboden | “Villa Los Naranjos is een nieuwbouwwoning, van architectonisch ontwerp tot afgewerkte woning onder één regie gerealiseerd.” En: “De villa wordt off plan aangeboden. De constructie en het ontwerp liggen vast. De afwerking, de materialen en de details kunt u nog zelf vormgeven.” | Q3 2027 | 586 m²: de binnenruimtes en de garage tellen mee en de terrassen voor 50%. Zwembad niet meegeteld. |
Villa Margarita is nog niet af. Onze pagina noemt de villa herbouwd en zegt dat ze bijna wordt opgeleverd. De woorden off plan gebruikt de pagina niet. Wilt u weten in welke fase de villa vandaag is? Vraag het ons.
De berekening van de bebouwde oppervlakte verschilt per verkoper. Daarom vermelden wij hoe wij die berekenen. Meer over de methode leest u in onze gids ‘wat een villa in Marbella kost’.
Wat kunt u bekijken en opvragen?
Dit zijn vragen over wat u kunt zien. Ze vervangen niet de controle van het contract, de vergunning en het register door een advocaat, en foto’s en plannen zijn geen bewijs van de juridische status.
Als u nieuwbouw of off plan koopt
- Vraag of u de bouwplaats kunt bezoeken met iemand namens de verkoper en vergelijk de ruimtes met de plattegrond die u hebt gekregen.
- Vraag om gedateerde foto’s van elke fase, als de verkoper die heeft. Vraag ook waar de foto’s zijn gemaakt.
- Vraag wat al vaststaat en welke keuzes u nog kunt maken, en tot wanneer. Volgens onze pagina over Los Naranjos liggen de constructie en het ontwerp vast en kan de afwerking nog worden bepaald.
- Ask for the completion date as a quarter. Our pages publish the quarter: Q3 2027 and Q1 2027.
Als het huis herbouwd is
- Vraag om een lijst per kamer van wat nieuw is: muren, dak, ramen, elektra, leidingwerk, zwembad, afwerking.
- Vraag om foto’s van het huis van vóór de werkzaamheden, met datum, en vergelijk het grondvlak met dat van het huis dat er nu staat.
- Vraag wat er is gebleven. Is het antwoord “de constructie”, vraag dan wat daar allemaal onder valt.
- Vraag of het oude en het nieuwe huis dezelfde bebouwde oppervlakte hebben, en hoe beide oppervlakten zijn berekend.
Wat zegt de officiële tabel over nieuwere en oudere woningen?
Het Ministerie van Transport publiceert taxatiewaarden van woningen op de vrije markt per gemeente, uitgesplitst naar de leeftijd van het gebouw. Voor Marbella in het tweede kwartaal van 2026 toont de tabel €5.955 per m² voor woningen tot vijf jaar oud, op basis van 79 taxaties, en €4.477 voor oudere woningen, op basis van 669 taxaties: de taxatiewaarde voor de nieuwere groep ligt ongeveer 33% hoger dan die voor de oudere groep (onze berekening). De nieuwere groep is klein, de tabel maakt geen onderscheid tussen huizen en appartementen, en het gaat om taxatiewaarden, niet om verkoopprijzen. Prijzen staan in de Europese notatie: €5.955 betekent vijfduizend negenhonderdvijfenvijftig euro. De volledige vergelijking staat in onze gids ‘wat een villa in Marbella kost’.
De tabel geeft geen definitie van leeftijd en zegt niets over gerenoveerde of herbouwde woningen. We kunnen dus niet zeggen in welke kolom een herbouwde villa valt. Daarom raden we u aan de lijst hierboven op te vragen en niet op een label te vertrouwen.
Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen nieuwbouw en off plan?
In onze formulering beschrijft nieuwbouw het huis: volledig nieuw gebouwd, nooit bewoond, voor het eerst verkocht door de bouwer. Off plan beschrijft de verkoop: u koopt voordat het huis af is. U kunt een nieuwbouwwoning kopen die off plan wordt aangeboden, gedeeltelijk is gebouwd of al is voltooid.
Is een herbouwde villa nieuwbouw?
Niet op grond van de woorden alleen. We hebben geen officiële definitie van herbouwd gevonden. De criteria voor “nieuw” die we vonden (INE en Idealista) gaan over de verkoop: een eerste verkoop door de bouwer. Ze zeggen niet hoe een herbouwd huis wordt ingedeeld. Op onze pagina’s omschrijven we Villa Margarita als herbouwd: de villa is tot op de draagconstructie gestript en volledig herbouwd. De pagina spreekt van ‘een nieuw huis’ binnen de bestaande contouren. Vraag welke delen nieuw zijn.
Kan een villa zowel off plan als herbouwd zijn?
Yes, in our wording. Off plan is about when you buy, so a rebuilt villa can be offered before the work is complete. Villa Margarita is rebuilt, completion Q1 2027. Los Naranjos Hill Club is a new build offered off plan, completion Q3 2027.
Wat moet u bekijken of opvragen voordat u een villa koopt die nog niet af is?
Vraag om de plattegrond en vergelijk die met de situatie op de bouwplaats. Vraag ook om gedateerde foto’s van elke fase als de verkoper die heeft. Vraag wat al vaststaat, wat nog kan worden bepaald en in welk kwartaal de oplevering is gepland. De lijst hierboven bevat alle vragen.
Zijn nieuwere woningen per m² duurder dan oudere?
In de tabel van het ministerie voor het tweede kwartaal van 2026 zijn woningen in Marbella tot vijf jaar oud ongeveer 33% hoger getaxeerd dan oudere: €5.955 per m² tegenover €4.477. Dat is een gemiddelde voor alle woningen op de vrije markt in Marbella, huizen en appartementen samen, en de nieuwere groep is klein. Het zegt niet wat een nieuwe of een herbouwde villa in een bepaald gebied kost. Voor prijzen per gebied kunt u terecht in onze gids ‘in welk deel van Marbella u een villa koopt’.
Wat telt mee in de "bebouwde oppervlakte"?
Dat hangt af van de verkoper. Op onze pagina’s staat hoe we rekenen. Bij Villa Margarita tellen de binnenruimtes mee en de terrassen voor 50%. Bij Los Naranjos Hill Club tellen de binnenruimtes en de garage mee en de terrassen voor 50%. Het zwembad telt bij beide niet mee. In onze gids ‘wat een villa in Marbella kost’ leest u waarom dit belangrijk is als u prijzen per m² vergelijkt.
Een volgende stap
Vergelijkt u nieuwbouw met een herbouwde villa? Stuur ons de gegevens van de woning die u bekijkt, dan nemen we de vragen hierboven samen met u door. Past geen van onze woningen, dan zeggen we dat. Plattegronden en informatie over de huidige bouwfase van Villa Margarita of Los Naranjos Hill Club kunt u via WhatsApp aanvragen, en privébezichtigingen zijn op afspraak.
WhatsApp: https://wa.me/message/YPDLXULXJLQ6E1
Leovari
Privaat vastgoedkantoor in Marbella
Ook handig: ons volledige woningaanbod bekijken, onze andere gidsen lezen, contact.
Bronnen
Alle bronnen geraadpleegd op 26 oktober 2026.
- leovari.com: https://leovari.com/villa-margarita/ , https://leovari.com/los-naranjos-hill-club/
- Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, Boletín estadístico online, “Valor tasado de la vivienda”, tabel 4, tweede kwartaal van 2026, Marbella (bestand laatst opgeslagen op 15 september 2026): https://apps.fomento.gob.es/BoletinOnline2/?nivel=2&orden=35000000
- INE, Índice de Precios de Vivienda, base 2025, methodologie, juni 2026, woordenlijst, pagina 30: https://www.ine.es/daco/daco42/ipv/metodologia2025.pdf
- Helpcentrum van Idealista, “¿Por qué no puedes anunciar tu inmueble como nuevo o de obra nueva?”: https://www.idealista.com/ayuda/articulos/por-que-no-puedes-anunciar-tu-inmueble-como-nuevo-o-de-obra-nueva/
- Consumo Responde, Junta de Andalucía, “Recomendaciones sobre la compra de viviendas”: https://www.consumoresponde.es/art%C3%ADculos/recomendaciones_sobre_la_compra_de_viviendas